Mnenje Pravne mreže glede regulacije oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem

Poobjavljamo mnenje Pravne mreže za varstvo demokracije glede regulacije oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem, v katerem ta izpostavlja potrebo po ustrezni ureditvi tega področja in podaja priporočila za ukrepe, ki bi poskrbeli za ohranitev osnovne bivanjske funkcije stanovanj.

Pravna mreža za varstvo demokracije pozdravlja prizadevanja za regulacijo oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem s predlogom novega Zakona o gostinstvu z dne 14. 3. 2025 (predlog ZGos-1). Ob tem izpostavlja, da je predvidena ureditev v določenih vidikih pomanjkljiva, obenem pa je predlog ZGos-1 premalo ambiciozen, saj uvaja relativno blago obliko regulacije, ki bi lahko v primeru nadaljnjega popuščanja posameznim interesnim skupinam bistveno razvodenela cilje regulacije dejavnosti oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem.

V prvem vsebinskem sklopu mnenja Pravna mreža obravnava pomen stanovanja in s tem povezano potrebo po regulaciji ter dopustnost in pristojnost za regulacijo oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem.

Izhodiščno izpostavlja pomen stanovanja kot temeljne in univerzalne življenjske potrebe posameznikov. Osebi, ki v stanovanju biva, to predstavlja (oziroma bi moralo predstavljati) njen dom, ta pa je kot temeljna dobrina človeških družb nujen za samouresničevanje posameznika ter za njegovo duševno in telesno integriteto. Kljub izjemnemu pomenu stanovanja kot osnovne življenjske potrebe smo vedno bolj priča procesu njihove komodifikacije, kjer vloga stanovanja kot naložbe prevlada nad vsemi drugimi uporabami, tudi nad pomenom stanovanja kot doma, posledično pa takšen proces prispeva k nastali stanovanjski problematiki in pomanjkanju dostopnih stanovanj. Oddajanje v kratkotrajni najem predstavlja enega najbolj nazornih primerov komodifikacije stanovanj. Oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem je prav tako problematično z vidika gradbene in prostorske zakonodaje. Iz navedenega izhaja potreba oziroma javni interes po regulaciji tega področja.

Regulacija oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem lahko predstavlja dopustno omejevanje zasebne lastnine in svobodne gospodarske pobude, če ukrep prestane test razumnosti oziroma test sorazmernosti. Pri tem velja izpostaviti, da ustavno jamstvo lastnine lastniku zaradi socialne vezanosti lastnine, ki je pri stanovanjih še toliko bolj poudarjena, ne zagotavlja pravice do kakršnekoli uporabe lastnine, tudi ne do ekonomsko najbolj donosnega (profitabilnega) izkoriščanja, kot je trenutno oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem, temveč zagotavlja (samo) možnost ustvarjanja določenega (razumnega) dobička. Ustavno sodišče je prav tako že večkrat poudarilo, da skrajno liberalistično pojmovanje podjetništva ni v skladu z Ustavo, zato lahko v primeru izkazane javne koristi, kamor sodita tudi dostopnost stanovanj in mirna raba stanovanj drugih, zakonodajalec določi posebne subjektivne in/ali objektivne pogoje za podjetniško delovanje, ki predstavljajo omejitev svobodne gospodarske pobude.

Glede pristojnosti za regulacijo Pravna mreža izpostavlja, da urejanje oziroma regulacija oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem za razliko od drugih vsebin, ki jih obravnava predlog ZGos-1, po njeni oceni primarno ne predstavlja urejanja gostinske dejavnosti, temveč predstavlja urejanje stanovanjskega področja. Četudi je oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem urejeno v zakonu, ki ureja gostinstvo, gre namreč za regulacijo rabe stanovanj in tega, v kolikšni meri in pod katerimi pogoji se lahko stanovanja (izjemoma) uporabljajo v druge, tj. gostinske oziroma turistične namene. Regulacija oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem, zlasti z vidika tega, da gre primarno za določitev rabe stanovanj, spada torej primarno v pristojnost države.

V osrednjem poglavju Pravna mreža podaja priporočila glede potrebne regulacije in omejitev oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem, pri čemer se osredotoča zlasti na tri temeljne vidike, glede katerih je potreben podrobnejši razmislek v zvezi s trenutnim predlogom ZGos-1.

Časovna zamejitev oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem: Pravna mreža ocenjuje, da je smiselno in potrebno določiti največje dovoljeno število dni v letu, ko se lahko posamezno stanovanje oziroma njegov del oddaja v kratkotrajni najem. Stanovanje, ki se lahko v kratkotrajni najem oddaja celo leto oziroma velik del leta, namreč izgubi funkcijo stanovanja in postane de facto turistični objekt, saj njegov primarni namen ni več trajno bivanje. V zvezi s predlogom ZGos-1 avtorji mnenja izpostavljajo, da ni razviden utemeljen razlog za razlikovanje med časovno zamejitvijo v eno- in dvostanovanjskih stavbah ter tri- in večstanovanjskih stavbah, zato predlagajo, da se določi enotno časovno zamejitev 60 dni v koledarskem letu. Po njihovi oceni je pri tem ustrezna ureditev, po kateri država postavi konkretno zakonsko zamejitev oddajanja posameznih stanovanj v kratkotrajni najem (določi največje število dni, ko se lahko stanovanje še oddaja v ta namen), občinam pa omogoči, da glede na lokalno problematiko prilagodijo to zamejitev znotraj določenega časovnega razpona. Pravna mreža še ocenjuje, da bi bilo treba pri določitvi zgornje meje časovnega razpona, ki se da na voljo občinam, z vidika ohranjanja primarne funkcije stanovanja določiti strožjo zgornjo časovno zamejitev, in sicer 90 dni v koledarskem letu, za spodnjo mejo pa je smiselno, da se ohrani pri 30 dneh.

Zamejitve tega, kdo in v kolikšni meri lahko oddaja stanovanja v kratkotrajni najem: Predlog ZGos-1 opravljanje dejavnosti oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem v tri- in večstanovanjski stavbi omejuje samo na sobodajalca, ki je po novem opredeljen le kot fizična oseba. Po oceni Pravne mreže bi bilo smiselno, da bi se oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem omejilo ne glede na tip stanovanjskega objekta samo na fizične osebe, alternativno pa bi bilo smiselno razmisliti o tem, da bi se namesto absolutne zamejitve oddajanja s strani fizičnih oseb predvidela (zgolj) omejitev števila stanovanj, ki jih lahko posamezni ponudnik kratkotrajnega najema oddaja v ta namen.

Ureditev soglasij: Obstoječa ureditev glede potrebne pridobitve soglasij je nejasna in posledično ne omogoča niti varstva mirne rabe stanovanj drugim stanovalcem niti pravne varnosti tistim, ki stanovanja oddajajo v kratkotrajni najem. Upoštevajoč izpostavljene nejasnosti je treba vprašanje soglasij za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem urediti jasno in nedvoumno. Ureditev soglasij, ki jo predvideva predlog ZGos-1, avtorji mnenja pozdravljajo, ob tem pa predlagajo, da se ureditev začetka veljavnosti pridobljenih soglasij prilagodi in uskladi z relevantnimi določbami SZ-1 ter da se tako kot datum pridobitve soglasij v primeru podpisovanja listine šteje datum, ko podpisno listino podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

V zaključnem poglavju Pravna mreža opozarja na potrebo po sprejemu komplementarnih ukrepov za povečanje dostopnosti stanovanj. Samo z naborom več dodatnih (komplementarnih), resnih, sistematičnih in celostnih ukrepov je namreč mogoče učinkovito odpraviti temeljna strukturna neravnovesja, s katerimi se danes soočamo na stanovanjskem trgu, in zagotoviti pogoje, v katerih si lahko vsak najde varen in ustrezen, zlasti pa trajen dom.